英国西部最大城市新商业发展脉络一览 | 新春悦读

时间:2020-02-13 08:00:02 来源:中国包装印刷网 当前位置:美美的故事了也 > 平面 > 手机阅读



 编辑 | 李江涛

来源 |  RET睿意德



无论是通过各地商业分布图解读城市新商业趋势,还是发布新商业城市研究报告以新维度评价城市发展,RET睿意德的小伙伴们一直追踪着宏观数据的变化以及它们带给我们的思考。


放眼一座城市,人们生活的基调总是随着商业创新在不断变化。今天,我们想以英国西部最大城市布里斯托为例,看其几十年时间中是以怎样的方式进行商业转型与创新的,这种发展又是如何于细微之处改变着品牌、商圈以及人们的生活的。


布里斯托位于英国西南地区,从中世纪起便是重要的商业港口。去工业化之前,布里斯托是英国地位仅次于伦敦的第二大城市。现今,它的综合地位虽位列伦敦、伯明翰、曼彻斯特等城市之下,但依旧具有强大的经济力量,是英国重要的金融贸易中心,年度 GDP 增长在过去的多年中稳定在2%左右,高出英国国内平均值0.7个百分点,是一座拥有较强活力的城市。



其经济发展的良好势头涉及到多方面原因,包括历史人文的积淀以及专业人才的聚集。更重要的,是布里斯托的经济发展在商业上的反映。在刚刚过去的2018年,英国零售品牌在本土闭店计划频出,也开始大规模撤出海外市场,如Marks & Spencer、New Look、Superdry、Top Shop 等。



然而,在这样的零售寒冬中,布里斯托的主要商圈并未大量流失这些英国本土的重要品牌,反而计划扩大规模。这背后,是它几十年来的超前创新意识积淀的成果。

 

诚然,站在城市角度,任何的发展与创新都免不了经历阵痛,布里斯托的商业发展历程也一波三折。要理解它今天的活力充沛,需从其50年代的重要商圈建立说起。


  

城市商业70年:从城内到城外,从失衡到平衡

 

  • 传统模式的建立


二战后,布里斯托市开始建立核心商业圈。50年代,位于市中心的 Broadmead 商业街开街,是英国最常见的商业模式,底层零售,包含 The Body Shop、Next 等日用、服饰品牌,二层办公。营业至今,Broadmead 已成为布里斯托的老牌商圈。


 

布里斯托与其他英国城市商业模式不同的是,政府从初期便开始有意识地进行多样规划,商圈各个商业体的特色都能被完好地呈现。Broadmead 建成之后,与于1825开始营业的、主要经营独立手工品牌的商业长廊 The Arcade 组成了市中心商圈。1991年,英国开始走出其国内经济危机,Broadmead 商圈增添了一座新建的封闭式小型购物中心 The Galleries,有三层高,包含70余个品牌,在商业模式上与街区和长廊形成了良好的差异性。



  • 新业态打破原有格局,城市主要商圈外移


至此,城市核心商圈趋于稳定,而真正改变布里斯托市商业格局的,是1998年北城郊大型综合体 Cribbs Causeway 的建立。Cribbs Causeway 是布里斯托第一个城市综合体,也是目前为止英国西南部最大商业体,包含一个封闭式购物中心、一个开放式零售公园以及两座酒店 Travelodge 和 Premier Inn。其零售面积达92,436m²,覆盖170余个品牌。建成后,去往 Cribbs Causeway 的公交专线陆续开通,使得其对布里斯托市民来说具有了良好的可达性。


 

Cribbs Causeway 的建立对于市中心的 Broadmead 商圈来说是一场强烈的震动。由于 Cribbs Causeway 在规划时为商业建筑两侧预留了两个旗舰店空间,使得英国老牌百货如 John Lewis 和 Marks & Spencer 在其建成之前就决定搬出市中心商圈,入驻旗舰店空间。Cribbs Causeway 建成后,Marks & Spencer 虽保留了其在 Broadmead 商圈的店面,但依旧按计划进驻了 Cribbs Causeway,成为当时英国境内最大的 Marks & Spencer 百货店,为综合体持续引流,平均每年客流量达1200万人次。



  • 流量的回归


布里斯托市政府意识到 Cribbs Causeway 的建立导致的市中心商圈店面空置以及商户流失不利于一个城市活力与繁荣的形象创造,同时也意识到 Cribbs Causeway 的成功不仅在于其体量之大,更在于其综合业态、生活方式中心的打造。



为了扭转市中心 Broadmead 商圈人气低迷的现象,布里斯托市政府批准了原商圈东侧的地块做商业用地,以继续扩大市中心商圈。开发商 The Bristol Alliance 经过10年的策划和建设后,于2008年开业了两座城市综合体 Cabot Circus 和 Quakers Friars,平衡了郊区大型购物中心独大的局面。前者除零售外首次接纳电影院进驻,还包括一个住宅区,一个2500个停车位的停车场,其总面积达139,350m²,其中零售面积为92,900m²。



Cabot Circus 和 Quakers Friars 的建成填补了市中心商圈中高端消费的空白,组建了更具体验感、更具规模的餐饮业与娱乐业态。原来的 Broadmead 商圈在增加了这两个商业体后更名 Bristol Shopping Quarter,包含 Broadmead、The Galleries、The Arcade 和 Cabot Circus 四大部分,且一直稳定运营至今。以下动图可较清晰地看出它们的位置与建立顺序:


   

每一次改变催生的级联效应:更开放、更丰富、更高效、更灵活

 

那么,这些商圈的建立是怎样使城市商业进化的,又是怎样给品牌和人们的生活带来改变的?可以说,每一次的商业转型与创新都通过一系列的级联效应发生,一个改变带来的影响环环传递,最终升级整个城市商圈:


第一阶段,城郊综合体的建成与丰富的业态吸引市中心主力店迁到城外。第二阶段,市中心商圈出现空置,为其他品牌提供了进驻机会,助力这些品牌营业店址的升级。第三阶段,这些品牌逐渐发展成熟,随着市中心商圈对生活方式中心的打造,布里斯托市商圈平衡了客流分布、丰富的业态、多样的品牌以及不断创新的商业理念。

 

通过几个细节能更清晰地看出布里斯托市商圈的逐步变化与升级。

 

  • 个体品牌发展背后的城市商业缩影


在布里斯托,有两个发展路径相似且都获得一定成就的咖啡品牌 Loungers 和 Tin Can Coffee,前者创立于2002年,后者创立于2011年。它们的成功可以说是布里斯托商业发展浪潮下的产物,集合着城市的诸多特质,也是城市商业的缩影。



Loungers 和 Tin Can Coffee 的创始起点都不算高,前者的第一家店铺开在位于布里斯托 North Street(社区商业街,集结着酒馆、咖啡馆及餐馆)一家眼镜店的旧址之上,而后者只是一个贩卖咖啡产品的厢式货车,游走在城市各处。



随着 Cribbs Causeway 以及 Cabot Circus 的开业,市中心商业空间增多,整个市区的品牌开始向高一层级的商圈迁移,Loungers 和 Tin Can Coffee 在这时都从创立初始的营业地点迁移到 Gloucester Road,一个具有百年历史的城市主要商业街之一,集结着创立于本土的独立品牌。



营业商圈升级之后,Loungers 和 Tin Can Coffee 开始进一步发挥各自所长,前者将咖啡馆+酒馆的概念继续延伸,融合创始人的出身领域做餐饮,加上混合风格的店内设计,开始受到消费者欢迎;后者将提倡的轻松生活、环境友好理念注入到其咖啡和餐饮业务之中,为其品牌增添附加价值,在布里斯托开启现代咖啡品牌的创新之路。现今,Loungers 在英国国内拥有上百家店铺, Tin Can Coffee 则将在布里斯托的店面拓展到两家,同时设置了多辆厢式货车在城市中经营其业务。


 

我们能从 Loungers 和 Tin Can Coffee 的发展路径中看出的,不仅是城市商业发展的脚步,也有布里斯托成就它们的城市特性。


 

前文提到,布里斯托在英国国内经济发展情况较好,因其人口受教育程度普遍偏高,聚集着大量专业人士及金融行业人士,其人口的人均可支配收入也远高于英国国内平均值。经济的良好势头催生出接连不断的商业创新资源,咖啡品牌的成功也揭示着布里斯托的商务活跃度。



在经过多年的商业运营积累后,市政府修改了原本僵化的城市商业空间租赁制度,如今在布里斯托政府官方网站可在商业版块看见其对灵活租赁的政策。

 

  • 逐渐开放的设计理念


上文提到,最初城市的 Broadmead 高街形象传统,是英国随处可见的两层楼房形式。走过英国各地的朋友或许会有所感触,英国高街商业在形象上创新不多,且多是具有年代感的老建筑。在把 The Arcade 划入 Broadmead 商圈后,实则为商圈纳入了更丰富的商业形象。此前的文章分析过商业长廊的设计,在此不再赘述,详情点击:世界最早的购物中心什么样?看“室内商业街”运营的演化



 

The Galleries 在建立时,相对已有的两个具有较长历史的商业体来说,也体现着其设计新意。玻璃穹顶及白色基调使得室内环境明亮且通透,是填补 Broadmead 商业街和商业长廊设计不足的购物中心。


 

到了 Cribbs Causeway 的建立,其设计则更能体现一个生活方式中心的丰富细节。Cribbs Causeway 建筑外观较为传统,其室内动线呈一个狭长的环形,中庭有两个喷泉水景观,与室外广场相连,引水流至购物中心外部。Cribbs Causeway 室外广场较大,是其提供体验与生活方式的有利场地,如现阶段正在进行的 Winter Wonderland 冰场活动项目。

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